Contrat de construction : ce qu’il faut savoir avant de signer
Faire appel à un constructeur de maison individuelle, c’est opter pour une maison “clé en main”. Les maisons proposées sur “catalogues” sont généralement bien conçues. Les plans sont réalisés par des architectes ou des bureaux d’études rattachés au constructeur. La loi vous protège et impose des règles très strictes aux constructeurs. La conclusion d’un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) s’impose à toute personne qui se charge de la construction de votre maison, donc mieux vaut connaitre vos obligations et celles du constructeur.
Maîtrisez votre projet
Assurez-vous de la constructibilité du terrain, des dispositions d’urbanisme à respecter, des prévisions d’équipements publics (voirie et réseaux notamment), des servitudes publiques pouvant exister. Consultez à cet effet la mairie ou la direction départementale de l’équipement.
Revoyez bien vos possibilités de financement. Votre engagement financier va s’étaler sur de longues années si vous avez recours à l’emprunt. Êtes-vous sûr qu’il est compatible avec l’évolution prévisible de vos ressources ?
Faites établir une simulation de votre plan de financement par une banque ou un courtier en crédit.
7 jours pour vous rétracter
Vous allez signer un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI), vous avez sept jours pour réfléchir et, éventuellement, revenir sur votre engagement. Profitez de ce délai pour être bien sûr de votre projet. Ce délai légal de sept jours court à compter de la réception du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. Utilisez ce délai pour procéder à un inventaire complet du contrat ainsi que de ses annexes.
A la suite de cet examen, vous pourrez :
– Soit confirmer votre choix, dans ce cas, vous n’avez rien à faire
– Soit exercer votre droit de rétractation, dans ce cas, vous adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur pour l’en informer.
Vos engagements et ceux du constructeur
Votre contrat de construction va préciser vos engagements et ceux de votre constructeur.
Vous concernant, vous devez :
- Indiquer les caractéristiques du terrain (situation, adresse, surface, référence cadastrale).
- Justifier de vos droits sur ce terrain : titre de propriété ou à défaut promesse de vente.
- Signaler l’obtention du permis de construire.
- Indiquer les modalités de financement, la nature et le montant des prêts.
- Indiquer la référence de l’assurance dommages-ouvrage que vous avez souscrite.
Concernant le constructeur, il doit faire figurer dans le contrat :
- L’attestation que le projet est conforme au plan et aux règles de construction.
- Les caractéristiques techniques du bâtiment y compris les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux ainsi que tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison.
- Le prix total du bâtiment qui est forfaitaire et définitif.
- Le montant des travaux dont vous vous réservez l’exécution.
- La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et le montant des pénalités prévues en cas de retard de livraison.
- Les modalités de règlement du prix en fonction de l’état d’avancement des travaux.
- L’indication de la possibilité de vous faire assister par un professionnel du bâtiment au moment de la réception des travaux.
- La justification de la garantie de remboursement en cas de paiements d’acomptes avant l’ouverture du chantier.
- La justification d’une garantie de livraison à délais et prix convenu délivrée par une banque ou une compagnie d’assurances, c’est cette garantie qui vous protège contre tous les risques liés à la défaillance de votre constructeur.
A vérifier impérativement avant le début des travaux.
Avant le début des travaux, les pièces suivantes devront être obtenues et annexées au contrat de construction :
copie du permis de construire
le plan de construction comprenant toutes les cotes utiles, les surfaces et indiquant les raccordements aux réseaux
la notice descriptive conforme à un modèle type agréé mentionnant les caractéristiques techniques de la construction et de ses équipements (compris ou non dans le prix global), ainsi que la répartition des coûts de raccordements aux réseaux publics entre le constructeur et vous
Que recouvre le prix convenu ?
Le prix convenu comprend notamment :
- Le coût du plan.
- Les travaux d’adaptation au sol.
- La rémunération du constructeur.
- Le coût des garanties de livraison et de remboursement.
- Le coût des travaux réalisés par le constructeur, toutes taxes comprises qui sont à sa charge.
Ce prix peut être révisé dans les conditions prévues au contrat.
Il exclut les taxes et participations d’urbanisme qui peuvent vous être directement réclamées par les collectivités locales. Demandez à la mairie de vous donner des informations à ce sujet.
Versements d’argent à la signature du contrat de construction :
Uniquement si le constructeur justifie d’une garantie de remboursement donnée par une banque ou société d’assurance, le constructeur peut vous demander de verser 5% maximum du prix convenu à la signature et à nouveau 5% maximum du prix à l’autorisation du permis de construire. Dans ce cas, il ne peut être exigé le versement d’un dépôt de garantie.
Comment payer les travaux ?
Le paiement des travaux est échelonné au fur et à mesure de leur avancement. La loi vous interdit d’autoriser le constructeur à percevoir par avance le ou les prêts que vous aurez obtenus.
Vérifiez au moment où des fonds vous seront réclamés qu’ils correspondent à l’échelonnement prévu au contrat, dont le pourcentage maximum du prix convenu doit être le suivant :
– 15% à l’ouverture du chantier, y compris les sommes versées avant l’ouverture
– 25% à l’achèvement des fondations
– 40% à l’achèvement des murs
– 60% à la mise hors d’eau
– 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
– 95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
Vous pouvez demander à visiter le chantier avant de régler les appels de fonds pour constater que les travaux dont le paiement vous est réclamé ont bien été effectués. Votre établissement prêteur ne pourra procéder au paiement sans votre accord écrit.
Le règlement du solde
Le solde de 5 % est payable à la réception des travaux selon les modalités suivantes :
Lorsque vous êtes assisté , lors de la réception, par un professionnel habilité, le solde est payable à la réception, sans réserves, ou lorsque des réserves ont été émises, à la levée de celles-ci
Lorsque vous n’êtes assisté , lors de la réception, par un professionnel habilité, le solde est payable à l’issu des 8 jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, ou en cas de réserves, à la levée de celles-ci.
Lorsque des réserves sont formulées, le solde de 5 % doit être consigné dans une banque, accepté par vous et le constructeur, ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance.